各轄市（區）住房和城鄉建設局、金壇區城管局、各有關單位：

為了進一步規范我市住宅物業管理招標投標活動，維護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據國務院《物業管理條例》、《常州市住宅物業管理條例》、《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》等規定，結合本市實際情況，制定《常州市住宅物業管理項目招投標辦法（試行）》，現印發給你們，請認真組織實施。

附件：《常州市住宅物業管理項目招投標辦法（試行）》

常州市住房和城鄉建設局

2019年9月27日

（此件公開發布）

常州市住宅物業管理項目招投標辦法（試行）

第一條  為了進一步規范我市住宅物業管理招標投標活動，維護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據國務院《物業管理條例》、《常州市住宅物業管理條例》、《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》等規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 在本市行政區域內的住宅物業管理項目(不含政府采購的住宅物業管理項目)招投標活動及監督管理，適用本辦法。

本辦法所稱住宅物業是指含有住宅的物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地。

本辦法所稱住宅物業管理項目招投標，是指住宅物業的招標人在市公共資源交易中心（分中心）選聘物業服務企業的活動。

本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的項目建設單位、經業主大會授權通過市公共資源交易中心（分中心）招標的業主委員會（以下簡稱業委會）和物業管理委員會（以下簡稱物管會）。

本辦法所稱投標人是指具有投標資格，并響應住宅物業管理招標、參與住宅物業管理投標競爭的物業服務企業。

本辦法所稱前期物業管理招投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資格的物業服務企業，并與其簽訂合同，約定對物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條  市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市住宅物業管理項目招投標活動的指導、監督和管理工作。

轄市（區）物業管理主管部門具體負責本轄區內住宅物業管理項目招投標活動的日常管理和監督指導工作。

市物業管理協會應當發揮社會組織的作用，配合市公共資源交易中心（分中心）做好服務工作，并為業委會或物管會選聘物業服務企業提供便利條件。

業委會在社區居（村）民委員會黨組織領導下依法依規選聘物業服務企業。

第四條 住宅和同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當依法通過市公共資源交易中心（分中心）選聘具有相應資格的物業服務企業，負責前期物業管理。

鼓勵業主大會通過市公共資源交易中心（分中心）選聘物業服務企業。

物管會應當通過市公共資源交易中心（分中心）選聘物業服務企業。

第五條 實行前期物業管理招標的，招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，將以下材料報送項目所在地的轄市（區）物業管理主管部門：

（一）招標公告或者投標邀請書；

（二）招標文件，包括前期物業管理方案以及落實物業管理配套設施和用房建設的規劃圖紙；

（三）招標代理委托合同（委托代理機構招標的）；

（四）關于材料真實性的承諾書；

（五）法規規定的其他材料。

第六條  業委會或物管會招標的，應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，將以下材料報送項目所在地的轄市（區）物業管理主管部門：

（一）項目招標申請報告；

（二）業主大會作出關于不再續簽物業服務企業的決議、關于選聘新的物業服務企業方案的決議（方案應當載明物業服務內容、服務標準和收費標準等）、授權業委會招標的決議，業主授權物管會招標的共同決定；

（三）招標公告（投標邀請書）和招標文件；

（四）招標代理委托合同（委托代理機構招標的）；

（五）法規規定的其他材料。

上述材料屬實的,由市公共資源交易中心（分中心）組織開展住宅物業管理項目招投標。

第七條  住宅物業管理區域總建筑面積10萬平方米以下的，招標人可以采用邀請招標方式選聘物業服務企業。總建筑面積超過10萬平方米的，招標人應當采用公開招標方式選聘物業服務企業。

投標人少于3個或者住宅物業管理區域總建筑面積小于3萬平方米的，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第八條  招標人應當根據項目分期開發情況和不同物業的使用性質，按照物業服務收費政策規定，確定不同的物業服務費標準。

第九條  招標人通過市公共資源交易中心（分中心）按照交易流程選聘物業服務企業的，主要包括以下流程：

（一）發布招標公告。招標人采取公開招標方式的，應當在公共資源交易中心網站和“常州市物業管理網”上發布招標公告,招標人也可以增加發布公告的媒介。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和聯系方式、招標項目的基本情況、招投標活動時間安排、投標申請人條件以及投標資格預審辦法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資格的物業服務企業發出投標邀請書。

（二）投標報名。投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，并在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送至投標地點。

（三）組織開標。由招標人或招投標活動組織人在市公共資源交易中心（分中心）主持開標，邀請所有投標人參加。開標過程應當由招標人記錄，并由投標人代表確認后存檔備查。

（四）組織評標。評標委員會由物業管理及相關專業的專家和招標人代表組成。評標委員會應當在保密的情況下，按照招標文件確定的評標標準和方法開展評標，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

（五）確定中標人。招標人應當按照中標候選人的排序依法確定中標人。

第十條  項目所在地的轄市（區）物業管理主管部門應當對住宅物業管理項目的開標、評標過程進行監督。

業委會或物管會可以推薦2-3名代表觀摩開標活動，但不得干預評標委員會的評標和開標。

第十一條   禁止投標人有下列行為： 

（一）以明顯低于本市物業服務社會平均成本價套取中標；

（二）以向招標人、評標委員會成員或其他工作人員行賄等不正當手段謀取中標；

（三）法律、法規規定的其它禁止性行為。

第十二條  建設單位應當自確定中標人30日內，將有關招投標的資料報送項目所在地的轄市（區）物業管理主管部門。報送資料包括開標評標過程說明、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、前期物業服務合同等資料。

轄市（區）物業管理主管部門應當自收齊上述資料之日起5日內，辦理中標有關手續。

第十三條  建設單位銷售物業前，應當參照物業管理主管部門提供的示范文本制定前期物業服務合同。

建設單位銷售物業時，應當將前期物業服務合同向物業買受人明示并予以說明，并將前期物業服務合同作為房屋買賣合同的附件。

第十四條  投標人或者其他利害關系人認為招投標活動不符合本辦法有關規定的，可以依法向招標人提出異議；對異議答復不服的，可以在收到書面答復之日起10日內，向項目所在地的轄市（區）物業管理主管部門投訴。

招標人應當依法處理異議，并配合物業管理主管部門處理投訴。

第十五條  前期物業管理期間，前期物業服務合同已依法終止或解除，建設單位需要重新選聘物業服務企業的，應當遵循以下程序：

（一）新的服務內容、服務標準和收費標準等內容的選聘方案征得已銷售物業總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期限不少于15日；

（二）建設單位作出解聘原物業服務企業的決定后，應當同時書面告知項目所在地的轄市（區）物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會；

（三）建設單位按照本辦法第五條規定提交材料告知項目所在地的轄市（區）物業管理主管部門后，在市公共資源交易中心（分中心）重新選聘物業服務企業。

第十六條  招投標當事人在招投標過程中有違法行為的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十七條  本辦法自2019年11月1日起施行。原市房管局《關于頒布<常州市市區前期物業管理招標投標管理暫行辦法>的通知》（常房發〔2005〕2號）、原市房管局《關于印發<常州市市區前期物業管理招標投標工作規程>的通知》（常房發〔2005〕3號）、原市房管局《關于進一步加強前期物業管理工作的通知》（常房規發〔2013〕1號）同時廢止。