一、明確物業管理職能重心下移，屬地管理

新《市辦法》明確街道辦事處（鎮人民政府）在物業管理中的職責，充分發揮基層組織在物業管理中的作用。這是在物業管理體制上的******變化，是一個大亮點。此次我市明確賦予了轄市區物業管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督職責，突出了其在物業管理活動中的基礎作用。新《市辦法》第三條明確了物業管理工作實行屬地負責制。各轄市（區）人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，在街道辦事處（鎮人民政府）明確物業管理機構，落實工作人員和工作經費。第五條明確街道辦事處（鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作。這是體現物業管理重心下移，屬地管理。此次《市辦法》還明確賦予了轄市區物業管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助、配合和監督職責，突出了其在物業管理活動中的基礎作用。此次新《市辦法》還明確通過街道建立物業管理聯席會議制度，來構建立物業管理屬地管理、重心下移的工作機制。

二、明確政府部門綜合執法進小區

由于一些法規的交叉，小區內行政執法往往會出現條塊分割、互相推諉現象，有時容易出現“執法真空”。新《市辦法》第六條同時明確了房管、綜治、信訪、公安、民政、人社、建設、規劃、園林、城管、物價、民防、工商、環保、質監、衛生、稅務、法院等相關部門在物業管理中各自的工作職責。新《市辦法》第七十八條還明確上述相關行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設備等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名、聯系方式、執法事項和監督電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。此舉有助于政府各行政管理部門綜合執法進小區，讓有執法權的相關政府職能部門介入小區管理，各部門按照職責分工，建立有效的物業服務投訴受理和糾紛處理機制，充分發揮多部門聯動、合力的作用，更加有力地維護廣大業主的權益，推動和諧社區的建設。

三、明確了扶持物業服務行業發展的新政策

（一）將物業服務納入現代服務業發展規劃并明確稅收優惠政策。新《市辦法》第三條明確“市、轄市（區）人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔”的內容，還在第六十四條第一款中明確：“ 物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代繳的費用符合稅收管理規定的，不計征營業稅和企業所得稅”，新《辦法》還明確要求人社、房管等部門，通過實施從業人員社保補貼、培訓補貼以及優秀企業以獎代補等政策，加大對物業企業的引導和扶持力度。對小區實行酬金制模式及小區電梯費等代收代征的費用也可不計征營業稅和企業所得稅，從而減輕物業服務企業的負擔。

（二）對優秀物業服務企業和物業服務從業人員給予表彰和獎勵?！妒修k法》第七條第二款規定“ 對在物業服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業及其從業人員，市、轄市（區）人民政府物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵”。明確提出政府應當對在物業服務中取得顯著成績和獲得市級以上榮譽的物業服務企業和個人給予獎勵。

（三）明確住宅小區內用于物業服務的水電氣按照民用價格標準收費。小區共用設施設備在維護管理、保潔、綠化等過程中的用水、用電、用氣，無論是由物業服務企業管理還是由業主自行管理，都是為了滿足全體業主的正常生活需要，本身都應當是非經營性的，新《市辦法》第六十四條第二款規定“住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用標準同價，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外”。

四、規范了物業服務收費行為

現在許多小區業主拖欠物業服務費現象較為突出，物業服務企業難以追交，直接影響了物業服務企業的服務運營，侵害了交費業主的利益。在此次的新《市辦法》第五十八條第二款規定，“當物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用?！保诰攀鍡l對拒交物業費的情況作出了約束，如業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業費的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在小區內公示等形式，督促其限期交納，逾期不交納的，物管企業可以向法院起訴，這些規定都有利于緩解物業服務費用收繳難的問題。

一方面物價上漲、勞動力成本增加，而另一方面許多小區物業費卻多年不變，有的十幾年一成不變，物業服務費已不能及時客觀地反映物業服務的成本變化和市場供求，有的還甚至維持著物業費0.1元/平方米左右的現狀，使得物業企業難以為繼。因此新《市辦法》明確了對物業服務收費的政府指導價定期予以調整。新《市辦法》第五十九條明確，小區物業收費的標準，需根據不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立后，物業服務收費是否實行政府指導價由業主大會決定。實行政府指導價的，由價格和物業管理行政主管部門制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，每三年內進行一次評估，并根據評估結果適時調整，并予以公布。這些規定有利于物業服務行業步入良性發展的軌道。

五、明確小區車位只售不租行為可以行政處罰

小區車位、車庫管理是物業管理中的一大難題。一些小區由于開發商對車庫堅持“只售不租”，造成小區車庫內車輛空蕩蕩，小區道路上車輛滿當當，影響了小區業主的生活和出行。新《市辦法》第七十二條明確，小區內的車位、車庫，應當首先滿足業主的停車需要，至于出售、附贈還是出租，由當事雙方約定。擬出售車位、車庫數量少于有購買需求的業主戶數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶只能購買一個。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶只能購買一個。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行；業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需求后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。新《市辦法》依據省條例規定建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主，或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的，由區物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。這些規定有望解決建設單位對車位車庫“只售不租”的老大難問題。

六、明確了物業承接查驗要求和內容

新《市辦法》第五十條明確了物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。同時要求建設單位在查驗二十日前須向物業企業移交竣工驗收、設施設備的安裝使用等一系列物業承接查驗資料，未能全部移交所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限?！妒修k法》第五十一條明確物業服務企業應當自物業交接后三十日內，向轄市區物業管理行政主管部門辦理備案手續，并在小區內顯著位置公告。這些規定明確了建設單位和物業服務企業在物業承接查驗時雙方的責任和義務，加強了前期物業管理活動的監督，維護了廣大業主的合法權益。

《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》

主要內容解讀

一、明確維修資金交存方式

《辦法》規定：新建商品住宅、非住宅的購買人應當在辦理房屋入住手續前交存維修資金。對于已竣工但尚未售出及未交付購買人的房屋首期維修資金，在辦理產權初始登記前由開發建設單位先行交存，再由開發建設單位在房屋售出或交付時向購買人收回已交存的維修資金。

對于未售出及未交付的房屋，房屋產權未發生轉移，開發商仍為該房屋的業主。在前期物業管理階段，已竣工但未售出及未交付買受人的物業，開發商作為業主，物業服務費用是由開發建設單位全額承擔，同理這部分維修資金也應當由開發建設單位先交。當房屋售出或交付時，物權發生轉移，開發建設單位再向購買人收回已交的維修資金。

二、設立了電梯、消防專項維修資金

根據省條例的規定，對于2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業，配置電梯的，開發建設單位還應當在交付前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有，納入維修資金管理。

三、對維修資金續交和補建作出專門規定

《辦法》明確了商品住宅、非住宅及已售公有住房未交存首期維修資金，或者業主分戶賬維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，補交或者續籌維修資金，方案由小區業主大會依法決定?！掇k法》同時規定，業主申請房屋轉移登記時，應當向房屋登記機構提供已經足額交存維修資金的相關憑證。房屋未交存維修資金或維修資金余額不足首期交存額30%的，應當補足，該房屋維修資金隨房屋所有權同時過戶。

四、對應急維修項目申請使用維修資金作了相關規定

《辦法》規定：當出現危及房屋安全的六種情形之一，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經市維修資金代管部門復核后進行應急處置維修。

五、維修工程引入中介機構的專業服務

考慮到維修工程是一項專業性很強的工作，而業委會、業主作為維修資金所有者對維修事項進行決策時，往往缺乏維修工程方面的專業知識，尤其體現在維修項目的定價以及維修工程的組織實施方面。通過引入招標、監理、審計等中介機構的服務，能提高維修資金使用效率，降低資金支出，有效地杜絕維修項目中出現的高估冒算、偷工減料等現象。《辦法》對維修項目的招標、監理、審計作了相應規定。

《常州市業主大會和業主委員會指導規則》

主要內容解讀

一、明確轄市（區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）職責分工

（一）明確了物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。

（二）明確了街道辦事處具體負責首次業主大會的籌備工作，并組織選舉產生業主委員會，《市指導規則》第十三條規定，首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會等派員組成?；I備組中的業主成員由街道辦事處（鎮人民政府）或者社區居（村）民委員會組織業主推薦產生?；I備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）派員擔任。此外，《市指導規則》第四十八條、第四十九條、第五十條、第五十二條、第五十四條還明確了街道辦事處應當及時處理建設單位不按規定提供相關資料、業主委員會不按規定及時召開業主大會會議和業主委員會會議、擅自使用業主委員會印章、業主委員會不按規定及時組織換屆選舉等情形。

（三）明確轄市（區）物業管理行政主管部門負責監督業主大會和業主委員會不能作出違反法律、法規的決定，對業主大會和業主委員會亂作為加以規范?！妒兄笇б巹t》第五十六條規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，轄市、區物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

二、明確業主代表大會制度

實際工作中一些小區由于業主人數眾多，存在業主大會成立難、履職難的現象，為了增強業主大會制度的可操作性，《市指導規則》第九條規定，業主戶數超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業主代表成立業主代表大會，履行業主大會的職責。賦予了業主代表大會與業主大會同等的法律地位。為了保障廣大業主的知情權和表決權，《市指導規則》第十九條規定，推選業主代表參加業主大會會議的，業主大會會議決定事項應當經業主代表總人數過半數的業主代表同意，但籌集和使用專項維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施等事項除外。通過業主代表決定相關事項，應當將決議通過的事項在物業管理區域內公示，公示期內20%以上有投票權的業主持反對意見的，應當將決定事項征求全體業主意見后，根據全體業主的表決意見執行。

三、明確不得擔任業主大會籌備組成員、業主代表、業主委員會成員的情形

在實際工作中許多業主和物業服務企業提出，應當明確不得擔任業主大會籌備組成員、業主代表、業主委員會成員的條件。因此，《市指導規則》第十五條規定，業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費和電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員；擔任業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員后出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

四、明確物業管理委員會代行業主委員會職責

許多小區由于種種原因無法成立業主委員會，缺乏監督主體，本次明確了處置方案?！妒兄笇б巹t》第五十五條規定，不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立的，由街道辦事處（鎮人民政府）組建物業管理區域內的物業管理委員會，其人員由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成，代行業主大會和業主委員會職責。物業管理委員會由五至十一人的單數委員組成，應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者物業管理委員會的，可以由物業所在地的社區居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會的職責。